16.06.2022
Отношения, связанные с арендой земли, регулируются как гражданским, так и земельным законодательством, причем последнее имеет приоритет. При аренде земельных участков, в первую очередь, необходимо учитывать нормы как Земельного кодекса РФ (например, ст. ст. 22, 39.6, 46), так и Гражданского кодекса РФ (например, ст. ст. 607, 620).
Однако, существует и специальное законодательство, которое содержится как в федеральном законодательстве, например, в Законе об обороте земель сельхозназначения, так и в подзаконных актах, например, в Постановлении Правительства РФ от 16.07.2009 № 582, устанавливающим принципы определения арендной платы за публичные участки.
Оборот большинства вещей в нашей жизни оформляется сделками, в том числе договорами. Земля не является исключением.
Так, по договору аренды земельного участка арендодатель обязуется предоставить арендатору земельный участок за плату во временное владение и пользование или только во временное пользование; а арендатор обязуется вносить арендную плату и вернуть земельный участок арендодателю при прекращении договора.
Временный и возмездный характер пользования имуществом – основные признаки этого договора. При этом, возмездность в первую очередь отличает его от договора ссуды (безвозмездного пользования).
Если собственник участка – частное лицо, заключите договор в общем порядке для всех договоров (ч. 2 ст. 432, ст. ст. 435, 438 Гражданского кодекса РФ).
Составьте договор в простой письменной форме (пп. 1 п. 1 ст. 161 ГК РФ). Нотариальное удостоверение таких договоров не обязательно. Как правило, такие договоры составляются в виде одного документа, подписанного обеими сторонами.
Если земельный участок находится в публичной собственности, договор аренды чаще всего заключается на торгах. Однако возможно его заключение и без проведения торгов (ст. 39.6 ЗК РФ).
Чтобы составить договор аренды земельного участка, включите в него существенные условия (п. 1 ст. 432, ст. 606, п. 3 ст. 607 ГК РФ, п. 12 ст. 22 ЗК РФ), в том числе предмет договора (важно: укажите сведения об объекте аренды, позволяющие точно его определить), размер арендной платы.
Желательно в договоре аренды земельного участка также указывать срок аренды, а также состояние земельного участка на моменты передачи.
Если вы арендуете земельный участок, находящийся в публичной собственности, учтите особенности согласования условий об арендной плате. В частности, что размер арендной платы определяется на торгах и (или) в соответствии с нормативным актом уполномоченного органа государственной власти или местного самоуправления (например, п. п. 1 - 3 ст. 39.7 ЗК РФ).
После заключения договора его необходимо регистрировать в органах Росреестра. Но это не всегда нужно, есть нюансы. Так, если срок аренды составляет год или более, договор аренды земельного участка нужно зарегистрировать (ч. 6 ст. 1 Закона о госрегистрации недвижимости, п. 2 ст. 26 ЗК РФ).
Обратите внимание, что регистрировать нужно и договор аренды части земельного участка. Регистрация такого договора возможна, если часть земельного участка учтена в ЕГРН. Однако поставить на кадастровый учет часть участка можно и одновременно с регистрацией договора аренды (ч. 3 ст. 44 Закона о госрегистрации недвижимости).
Помощник прокурора
Куйтунского района
юрист 3 класса А.Р. Пузанков